Charges comprises : qu’est-ce qui est inclus dans votre loyer ?

Le loyer mentionné charges comprises, ou « CC », vous indique que le montant qui apparaît sur l’annonce de location inclut les charges locatives. Il s’agit de certaines dépenses que votre propriétaire paye, et dont il vous demande le remboursement. C’est pour cela qu’on parle également de charges récupérables. Lorsque le loyer est mentionné charges comprises, cela vous donne une idée du coût mensuel total de vos dépenses de logement. Mais attention ! Non seulement les charges sont seulement estimées (et régularisables), mais en outre certains frais ne sont pas inclus dans le calcul. Quelles charges exactes sont incluses dans le loyer « charges comprises » ? Quel budget prévoir en supplément ? Quelles dépenses restent obligatoirement à la charge du bailleur ? Réponses !

Le loyer apparaît-il obligatoirement charges comprises sur l’annonce de location ?

Oui : l’article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de faire apparaître le montant du loyer charges comprises sur les annonces de location, dès lors qu’il existe des charges récupérables. En pratique, c’est systématiquement le cas en location d’un appartement en copropriété.

L’annonce doit également préciser le montant des charges locatives, pour bien le distinguer du montant du loyer hors charges. Cette précision est importante, car elle vous indique dans quelle mesure votre loyer mensuel peut varier d’une année sur l’autre :

• Le montant du loyer peut être révisé annuellement sur la base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
• Le montant des charges peut être régularisé chaque année en fonction du montant réel payé par le propriétaire.

A noter : le contrat de location reprend obligatoirement ces différents éléments.

Vérifiez en tout état de cause que le loyer affiché est charges comprises, pour éviter de mauvaises surprises au moment de la signature du bail !

Qu’est-ce que le loyer charges comprises inclut ?

Le loyer charges comprises inclut uniquement les charges locatives, ou charges récupérables. Il s’agit des dépenses liées au logement qui sont payées par le bailleur, et dont il est autorisé à vous demander le remboursement. L’annexe au décret du 26 août 1987 établit la liste exhaustive des charges récupérables. Globalement, il s’agit des dépenses de logement dont vous profitez directement en tant que locataire.

Sont notamment des charges locatives comprises dans le loyer :

• La rémunération des employés d’immeuble.
• Les frais courants d’ascenseur.
• La fourniture d’eau et de chauffage collectif.
• Les dépenses d’entretien des parties communes, espaces verts compris le cas échéant.
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Qu’est-ce que le loyer charges comprises n’inclut pas ?

Certaines dépenses de logement ne sont pas incluses dans le montant du loyer charges comprises. Il s’agit principalement des frais suivants :

• Les charges privatives : abonnement Internet, menues réparations chez vous, électricité pour alimenter votre logement… vous payez directement ces dépenses sur factures établies en votre nom propre.
• La taxe d’habitation : elle est établie directement à votre nom, vous vous en acquittez sur demande de l’administration fiscale.

Ces dépenses restent à votre charge, vous devez les payer en plus de votre loyer mensuel. N’oubliez pas de les comptabiliser au moment d’établir votre budget !

Quelles dépenses restent obligatoirement à la charge du propriétaire ?

Votre loyer charges comprises ne peut en aucun cas inclure certaines dépenses, qui restent obligatoirement à la charge du bailleur. Il s’agit de toutes les dépenses qui profitent directement au propriétaire.

Exemples :

• Les frais d’assurance de l’immeuble.
• Le ravalement de façade.
• Les grosses réparations dans l’immeuble.
• Les honoraires du syndic de copropriété.
• Les frais de dératisation.
• Le remplacement des tapis dans le hall et les escaliers.
• Les frais de gardiennage et de sécurité.

A noter : le paiement de la taxe foncière, bien sûr, incombe systématiquement au propriétaire.

Ces dépenses ne sont jamais considérées comme des charges récupérables. Ainsi, elles sont payées directement par le bailleur, et elles sont exclues du montant du loyer charges comprises.

Appartement en copropriété ou maison individuelle : quelle différence ?

La notion de loyer charges comprises concerne principalement les appartements en copropriété. Dans les immeubles en effet, de nombreuses dépenses sont réalisées dans l’intérêt commun des habitants, puisqu’il existe justement des parties communes – cages d’escalier, halls, ascenseurs, jardins et cours…

Sachez néanmoins que certaines maisons se trouvent également en copropriété : on parle de copropriété horizontale. Si vous louez une maison en copropriété, dans un ensemble pavillonnaire en général, vous êtes concerné par les charges locatives. Le bailleur paye les charges locatives – entretien des espaces verts, par exemple – et vous les refacture. Le loyer charges comprises vous donne alors une idée de montant de ces charges et vous confirme qu’elles sont incluses dans le loyer mensuel indiqué.

En maison individuelle, au contraire, il n’existe pas de parties communes. Dans ces conditions, les charges locatives se limitent le plus souvent à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Si vous louez une maison individuelle, le propriétaire peut au choix vous faire payer un loyer charges comprises – avec mensualisation du coût total de la taxe – ou vous demander le remboursement du montant de la taxe de manière ponctuelle, sur production d’un justificatif.

Location vide ou meublée : quelle différence ?

En pratique, vous payez le loyer chaque mois, charges comprises, puis le bailleur régularise le montant des charges à la fin de l’année. Vous payez ainsi le montant réel des charges locatives qui vous incombent.

A noter : le bailleur, en location vide, peut vous demander de lui rembourser le montant des charges récupérables en une seule fois, à l’arrêt des comptes définitifs de la copropriété. Mais cette pratique est rare dans les faits…

Le principe du paiement au réel est obligatoire dans le cadre d’une location vide.

En location meublée, pour un bail signé à compter du 27 mars 2014, le bailleur dispose d’une autre option : il peut vous demander de payer un montant forfaitaire.

A noter : votre bail doit obligatoirement mentionner si les charges sont payables au réel ou au forfait.

Dans ce cas de figure, les modalités de calcul et de paiement des charges locatives sont différentes :

1. Le propriétaire détermine un montant forfaitaire, sur la base du montant habituel des charges locatives.
2. Vous payez chaque mois votre loyer charges comprises.
3. Le propriétaire ne peut en aucun cas demander la régularisation des charges en fin d’année. De votre côté, vous ne consultez pas le justificatif des charges.

Pour ne pas vous pénaliser, le forfait doit être établi de manière proportionnée, eu égard au montant des charges locatives observé les années précédentes. Si aucun réajustement rétroactif n’est autorisé, le bailleur peut néanmoins réviser annuellement le montant du forfait eu égard à l’IRL. Le montant révisé est alors applicable pour l’année à venir.

Comment le montant des provisions du loyer charges comprises est-il calculé ?

Le propriétaire détermine le montant des charges locatives sur la base du budget prévisionnel de la copropriété et des dépenses qu’il a réellement engagées en année N – 1. Vous l’aurez compris, comme on parle de budget prévisionnel, le montant des charges comprises représente une estimation : en réalité, vous payez chaque mois des provisions sur charges.

Cela implique 2 conséquences :

• Le montant des charges comprises dans le loyer mensuel peut varier à la hausse ou à la baisse d’une année sur l’autre.
• Chaque année, la somme totale que vous avez payée au titre des charges locatives fait l’objet d’une régularisation. Il est rare en effet que la somme estimée corresponde exactement aux frais réellement engagés par le bailleur. Or ce dernier doit vous demander le remboursement de ces frais sur la base de leur montant exact, ni plus ni moins.

A noter : la régularisation n’est pas autorisée si le bailleur a opté pour le paiement au forfait pour votre location meublée…

Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges locatives ?

Une fois par an, le propriétaire comptabilise les dépenses réellement engagées au titre des charges locatives.

• Le montant total des provisions sur charges est supérieur au montant des dépenses réelles ? Le bailleur doit vous rembourser la différence.
• Les charges comprises payées mensuellement sont inférieures aux dépenses réellement engagées ? Vous devez verser la différence au bailleur.

Que vous soyez redevable d’un complément ou que vous bénéficiiez du remboursement du trop-versé, sachez que le bailleur doit vous fournir un décompte individuel à titre de justificatif. Ce décompte individuel précise le détail des charges récupérables. En cas de doute, vous pouvez en outre demander tout autre justificatif – état des dépenses de copropriété, par exemple.

A savoir :

• Quid si le propriétaire oublie de régulariser les charges ? Il dispose d’un délai de 3 ans pour y procéder.
• Quid au moment où vous quittez le logement ? Pour garantir le paiement du complément de charges au moment de la régularisation, le cas échéant, le bailleur est autorisé à retenir 20 % de votre dépôt de garantie. De votre côté, n’oubliez pas de demander le remboursement du trop-versé, le cas échéant, après l’arrêté des comptes de copropriété.