Augmentation de loyer : votre bailleur tenu au respect de règles strictes !
Le montant du loyer – et des charges prévisionnelles – est un critère de choix central quand vous cherchez un logement. Le prix en effet doit rentrer dans votre budget… et ce sur le long terme, soit pendant toute la durée de votre location ! C’est pour cette raison que l’augmentation de loyer est strictement encadrée par la loi. Il s’agit ainsi de tenir compte des intérêts du bailleur, tout en préservant votre capacité financière à vous maintenir dans les lieux. Révision annuelle, majoration en cours de bail et réévaluation au renouvellement du contrat : l’augmentation de votre loyer n’est autorisée qu’à certaines conditions, et toujours justifiée !
Sommaire
La révision annuelle du loyer
La loi autorise votre bailleur à augmenter le loyer une fois par an, sur la base de l’Indice de Révision des Loyers (IRL).
Qu’est-ce qui justifie cette augmentation de loyer annuelle ?
L’IRL est un indice qui permet de chiffrer l’évolution des prix à la consommation. Le coût de la vie en effet évolue avec le temps, et généralement à la hausse. Or cette hausse se répercute sur vous et sur votre bailleur : votre salaire augmente, et les dépenses à la charge du propriétaire foncier – travaux d’entretien du logement, par exemple – également. L’augmentation de loyer est donc justifiée à tous les égards.
A noter :
- Les modalités de révision annuelle sont strictes.
- En pratique, l’augmentation est minime.
Vérifiez votre contrat de bail
Votre propriétaire ne peut réviser le loyer que si une clause du contrat de bail le prévoit. La clause doit prévoir non seulement le principe de révision annuelle, mais aussi ses modalités. Vous êtes ainsi informé de la date à laquelle l’augmentation de loyer intervient : soit à la date anniversaire du bail, soit à une autre date fixée contractuellement. La plupart des baux en pratique prévoient la révision annuelle du loyer.
Calculez l’augmentation de votre loyer
La révision annuelle est effectuée en toute transparence : vous pouvez vérifier vous-même le montant de l’augmentation !
La formule de calcul :
Nouveau loyer = (loyer en cours hors charges x IRL en vigueur au trimestre de la révision) / IRL en vigueur au même trimestre de l’année précédente
Exemple de calcul :
Votre bail inclut une clause de révision, avec prise d’effet au 1er février de chaque année. Au 1er février 2019, vous payiez un loyer de 400 € hors charges. A partir du 1er février 2020, le bailleur peut augmenter le loyer en appliquant le calcul suivant :
(400 x 130,52 – dernier IRL publié) / 130,26 – IRL du même trimestre de l’année précédente = 400,80
Le loyer révisé ne peut excéder 400,80 € pour les 12 mois à venir.
A noter :
- Vous pouvez consulter les indices de référence sur le site de l’Insee.
- Vous pouvez même simuler en ligne votre hausse de loyer en vertu de la clause de révision.
Surveillez la date d’augmentation de loyer
L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 précise que :
- Pas d’augmentation de loyer => renonciation tacite. Si votre bailleur ne révise pas votre loyer dans les 12 mois de la date prévue au contrat, il est réputé avoir renoncé à l’augmentation pour l’année en cours.
- Augmentation de loyer tardive => application non rétroactive. La révision est applicable à compter du mois où votre bailleur vous la notifie. Et il ne peut en aucun cas vous demander un loyer supérieur pour les mois déjà écoulés.
La majoration exceptionnelle en cours de bail
Hormis la révision annuelle, 3 situations (exhaustives) justifient l’augmentation de loyer en cours de bail.
1. L’augmentation des charges augmentent votre loyer CC
Le montant des charges locatives, que vous payiez au forfait ou sur provisions, peut être révisé annuellement par le propriétaire. Dans la mesure où il s’agit de charges récupérables, vous devez en effet rembourser le juste prix de ces dépenses. Si le bailleur s’aperçoit en fin d’année qu’il a payé beaucoup plus que le montant de votre forfait ou de vos provisions, il peut alors ajuster les charges. Ce n’est pas votre loyer à proprement parler qui augmente, mais in fine vos échéances mensuelles augmentent.
2. Les travaux d’amélioration justifient une augmentation de loyer sous conditions
Vous entrez dans un logement dont l’état de vétusté nécessite des travaux ? Le bailleur souhaite réaliser des travaux d’amélioration pour fournir de meilleures prestations ? Dans ces hypothèses, votre propriétaire est autorisé à augmenter votre loyer au terme des travaux, mais à une condition stricte : vous devez avoir donné votre accord préalable ! C’est-à-dire que vous avez convenu du loyer majoré, soit à la signature du bail soit par avenant au contrat, mais toujours préalablement à l’augmentation de loyer.
3. Les dépenses de travaux d’économie d’énergie sont partagées entre le bailleur et le locataire
Le bailleur peut prendre l’initiative de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre logement. Dans ce cas, et dans la mesure où vous faites des économies d’énergie qui se répercutent sur vos factures, votre loyer peut être augmenté au terme des travaux. 2 conditions à connaître :
- Les travaux sont conformes aux dispositions réglementaires, et permettent d’atteindre un niveau de performance énergétique minimum.
- Le montant de l’augmentation de loyer doit être égal ou inférieur à 50 % du montant de l’économie d’énergie estimée.
L’augmentation de loyer au renouvellement du bail
Votre bail arrive à échéance ? Si ni vous ni le bailleur ne donne congé, le bail est reconduit et vous restez dans le logement. A cette occasion, le propriétaire peut réévaluer votre loyer si et seulement s’il est manifestement sous-évalué.
Attention, ces règles s’appliquent hors zones tendues. Lorsque le logement se situe en zone tendue en effet, des règles spécifiques s’appliquent.
La procédure de réévaluation du loyer
- Pour déterminer si le loyer est sous-évalué, le bailleur se réfère aux prix du marché à la date du renouvellement du bail. Il se renseigne à cet effet sur les prix pratiqués dans le voisinage, pour des logements similaires.
- 6 mois avant la date d’échéance du bail, vous recevez une proposition par lettre recommandée AR. Et cette proposition doit être justifiée ! Votre bailleur doit en effet annexer au courrier 3 références – 6 dans les communes à forte densité – de loyers appliqués dans des logements comparables.
- Vous avez 2 mois pour donner votre accord à l’augmentation de loyer. En cas de désaccord, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Et à défaut de conciliation, c’est le juge qui tranche.
Des règles adaptées en fonction de la commune du logement
En tout état de cause, le montant du loyer ne peut excéder un montant plafond dans certaines communes soumises à l’encadrement des loyers.
Augmentation de loyer à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme :
3 règles à connaître :
- Votre loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. A noter : un complément de loyer peut être appliqué en cas de caractéristiques – localisation, niveau de confort – premium.
- Si le logement que vous louez était loué dans les 18 mois précédents, le propriétaire ne peut augmenter le loyer applicable à l’ancien locataire qu’à condition de prouver qu’il était sous-évalué. Et l’augmentation de loyer est alors limitée au montant du loyer de référence majoré.
- Votre bailleur ne peut réévaluer le loyer à la hausse que si le loyer en cours est inférieur au montant du loyer de référence minoré. Dans ce cas, votre nouveau loyer ne doit pas dépasser ce loyer de référence minoré.
Consultez les loyers de référence majorés et minorés à Paris.
Consultez les loyers de référence à Lille et agglomération.
Augmentation de loyer dans les autres zones tendues :
Vous louez un logement en zone tendue, hors Paris et Lille ? Contrairement à une idée répandue, le loyer est fixé librement lors d’une 1ère mise en location. L’augmentation de loyer en revanche est encadrée en zone tendue :
- En cas de remise en location après une vacance de moins de 18 mois, le loyer ne peut être augmenté, sauf à prouver qu’il est sous-évalué.
- Au renouvellement du bail, le bailleur ne peut augmenter le loyer que si le logement a atteint un meilleur niveau de performance énergétique.
