Droit du locataire : qu’êtes-vous autorisé à faire dans votre logement ?

Le droit du locataire est strictement encadré par la loi du 06 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Ces dispositions légales précisent notamment les prérogatives du locataire en matière de travaux et d’aménagement intérieur, et en matière de jouissance du logement. En contrepartie, la loi met à la charge du locataire des obligations. De la même manière, le propriétaire est soumis à des droits et des obligations.

Dans le cadre d’une location, le locataire doit se sentir chez lui. Pour autant, le bien immobilier reste la propriété du bailleur. Il s’agit donc de concilier les intérêts respectifs des parties, et c’est pourquoi la loi intervient en imposant des dispositions d’ordre public. C’est-à-dire que les parties ne peuvent y déroger, même si elles se mettent d’accord.

Parmi les questions récurrentes en cours de bail, sources des litiges les plus fréquents : quels travaux le locataire est-il autorisé à faire dans le logement sans accord préalable du bailleur ? Quels travaux le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser ? Qui prend en charge les démarches et qui paye ? Dans quelle mesure le locataire peut-il interdire au bailleur l’accès au logement ? Découvrez les réponses à travers ce guide du droit du locataire.

Le droit de réaliser des aménagements dans le logement

Pour se sentir chez lui, le locataire peut souhaiter procéder à des travaux d’aménagement intérieur. Le bailleur de son côté doit respecter le droit du bailleur à un logement en bon état. En fonction de la nature et de l’objectif des travaux, la loi et la jurisprudence précisent les prérogatives respectives des parties.

Exemples de travaux du locataire sans autorisation préalable du bailleur

Au moment d’emménager dans un logement vide, le locataire est libre, bien entendu, d’aménager les lieux en y installant ses meubles. Mais qu’en est-il de la décoration intérieure ? Dans quelle mesure le locataire peut-il toucher aux murs et aux sols ?

La loi ne précise pas les aménagements que le locataire a le droit de faire dans le logement sans l’accord du propriétaire. La jurisprudence considère néanmoins que sont autorisés les aménagements intérieurs suivants :

• Le changement de moquette.
• Le rafraîchissement des peintures.
• Le remplacement d’un sol – pose d’un parquet sur une moquette par exemple.
• Le remplacement d’un revêtement mural – peinture sur un mur recouvert de papier peint par exemple.
• Les fixations au mur – pose d’étagères, accrochage de tableaux… Attention : au moment de quitter le logement, veillez à reboucher les trous le cas échéant. n’oubliez pas que vous devez laisser le bien en l’état.

Quoi qu’il en soit, vous avez tout intérêt à parler de votre projet d’aménagement au bailleur.

1. Pour vous assurer qu’il ne vous reproche pas les travaux a posteriori – n’hésitez pas à obtenir un accord écrit, pour encore plus de précaution.
2. Pour négocier avec lui le partage des frais ou leur prise en charge totale. Si vous améliorez le bien immobilier, votre propriétaire en tire parti à votre départ. Cela peut justifier sa participation au paiement des travaux.

Attention à ne pas « transformer » le logement

La frontière entre aménagement et transformation est mince. Pourtant elle est déterminante du droit du locataire à réaliser des travaux. Le locataire en effet ne peut transformer le logement sans l’accord préalable écrit du bailleur.

Sont notamment considérées comme des transformations les travaux suivants :

• Repeindre un mur blanc en une couleur très vive.
• Abattre une cloison.
• Déplacer une cuisine ou une salle de bain.
• Changer un équipement majeur du logement – poêle à bois par exemple.

Que risquez-vous à transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire ?

1. La prise en charge intégrale de travaux chers. Le bailleur peut en effet en conserver le bénéfice s’il estime qu’ils améliorent le bien immobilier. Mais en aucun cas vous ne pourrez exiger de remboursement.
2. L’obligation de remettre le logement en l’état. A votre départ, le propriétaire insatisfait peut vous contraindre à refaire les travaux en sens inverse pour le rendre dans son état initial. Le coût est important…

Rénovation et réparations urgentes : des travaux à l’initiative du locataire payés par le bailleur

Le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement en bon état. A défaut, 3 hypothèses :

1. Les parties se mettent d’accord pour que le locataire s’occupe des travaux de rénovation, à charge pour le propriétaire de rembourser ses dépenses – sous forme de déduction de loyer, par exemple.
2. Face à l’urgence, le locataire prend l’initiative de procéder à des réparations. A condition que la dépense de travaux incombe au bailleur, le locataire se fait rembourser. Une panne subite de chauffe-eau, par exemple, peut être réglée par le locataire si le propriétaire n’est pas suffisamment réactif. Le remboursement est effectué sur présentation de factures.
3. Le bailleur garde à sa charge les démarches et le coût des travaux.

Le droit du locataire à un logement décent

Le droit du locataire à un logement décent est précisé par le décret du 30 janvier 2002, qui énumère les conditions de la décence, parmi lesquelles notamment :

• Un logement sécurisé – murs porteurs en bon état, système de ventilation, électricité aux normes…
• Des équipements fonctionnels conformes à l’usage d’habitation – chauffage, cuisine, sanitaires…
• Le respect de critères de performance énergétique.

Le propriétaire a l’obligation de procéder à tous travaux permettant de respecter les critères de décence. Le bailleur, en outre, prend à sa charge les gros travaux de rénovation et d’entretien du logement – réparation des volets, réfection du réseau de plomberie…

Le droit du locataire à la jouissance exclusive et paisible du logement

Le droit du locataire à la jouissance du logement implique les prérogatives suivantes :

• Vous pouvez inviter et héberger gratuitement les personnes de votre choix, sans prévenir le bailleur. Attention : en cas de sous-location, vous devez obtenir son accord préalable.
• Vous pouvez refuser les visites intempestives du propriétaire.
• Vous pouvez avoir des animaux de compagnie.
• Vous êtes autorisé à fumer dans le logement.

Les limites au droit du locataire à jouir des lieux :

1. Conformez-vous au règlement de copropriété, le cas échéant.
2. Respectez le voisinage et évitez les nuisances sonores ou olfactives.
3. Autorisez le propriétaire à entrer chez vous pour réaliser les travaux à sa charge – hors week-ends et jours fériés. A noter : le bailleur a l’obligation de vous prévenir en amont des modalités de sa venue sur place. Lorsque la durée des travaux excède 21 jours, vous avez droit à un dédommagement.

Le droit du locataire au maintien dans les lieux pendant toute la durée du bail

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’au terme du bail, quel que soit le motif invoqué.

Le bailleur décède en cours de bail ? Il souhaite vendre son logement alors que vous l’occupez ? Il a besoin de reprendre le logement pour l’habiter ? Quelle que soit la justification, le droit du locataire au maintien dans les lieux se poursuit pendant toute la durée du bail – 3 ans dans le cadre d’un contrat de location vide.

Comment faire valoir vos droits ?

De nombreux litiges peuvent survenir en cours de bail et à son terme.

• Vous avez réalisé de simples aménagements que le bailleur considère comme des transformations et il vous demande de remettre le logement en l’état.
• Le propriétaire refuse de vous rembourser des travaux à sa charge.
• Le logement est indécent et le bailleur tarde à procéder aux travaux nécessaires.
• Le propriétaire s’introduit dans le logement en l’absence du locataire et sans son autorisation.
• Le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai légal alors même que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Lorsqu’un droit du locataire n’est pas respecté, c’est le tribunal d’instance qui est compétent lorsque le montant des sommes en jeu est inférieur à 10 000 € – le tribunal de grande instance pour un montant supérieur. Après une tentative de règlement amiable, vous pouvez saisir le juge compétent pour faire valoir vos droits.

Contrepartie au droit du locataire : zoom sur ses devoirs

En vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, vous êtes tenu de respecter des obligations.

Payer le loyer et les charges

Vous devez payer le loyer et les charges au montant et à la date prévus dans le contrat de bail. A défaut, vous risquez la résiliation du bail et l’expulsion.

Entretenir le logement

En contrepartie du droit du locataire à un logement en bon état, qui met à la charge du bailleur les travaux lourds, les dépenses d’entretien courant du logement sont à la charge du locataire.

Exemples :

• Vous devez entretenir les espaces extérieurs – tondre la pelouse, tailler les haies…
• Vous devez procéder aux réparations légères des menuiseries – changement des poignées, défectueuses, remplacement des vitres cassées…
• Vous devez maintenir l’intérieur du logement et les équipements en l’état – raccords de peinture, réparation des éléments de mobilier encastré, remplacement d’un flexible de douche…

A défaut, le bailleur peut déduire les frais afférents du dépôt de garantie au moment de votre départ.

A noter : lorsque les défauts sont dus à l’usure normale du logement ou à un cas de force majeure, les travaux sont à la charge du propriétaire.

Souscrire une assurance habitation

Il incombe au locataire de se protéger contre les risques locatifs, en souscrivant une assurance ad hoc. A défaut d’être assuré, 2 hypothèses :

• Vous risquez la résiliation du bail.
• Le propriétaire peut souscrire lui-même l’assurance et vous demander le remboursement des échéances.

Respecter le délai de préavis au moment de quitter le logement

Le droit du locataire à donner congé quand il le souhaite est tempéré par le délai de préavis légal – 3 mois en principe, 1 mois par exception.