Loi Alur : les mesures à connaître pour les locataires et les bailleurs

La loi Alur désigne la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Ses dispositions modifient en profondeur le droit du logement, le droit de l’urbanisme et le droit de l’immobilier. Plusieurs objectifs, principalement : favoriser l’accès à un logement abordable, lutter contre l’habitat indigne et renforcer les politiques publiques du logement.

La loi n°2014-366 est publiée le 26 mars 2014. Depuis, de nombreuses lois – loi Elan du 23 novembre 2018 notamment – et ordonnances sont venues actualiser la version initiale de ce texte fondateur, héritier de la loi du 06 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Certaines mesures, qui régissent les rapports entre le bailleur et le locataire, sont toujours d’actualité – bien que sensiblement réformées. Le point sur les principales mesures de la loi Alur en vigueur à ce jour.

L’encadrement des loyers, une initiative de la loi Alur

La loi Alur annonce dès 2014 les prémices du principe d’encadrement des loyers en zones tendues.

L’objectif : favoriser l’accès de tous au logement.

Il s’agit d’obliger les bailleurs à pratiquer des loyers à un montant encadré eu égard au budget des ménages.

L’initiative de la loi Alur : créer des observatoires locaux des loyers.

Obligatoires en zones tendues, ils récoltent les données relatives aux montants des loyers.

L’héritage de la loi Alur en matière d’encadrement des loyers : fixer des plafonds de loyers en zones tendues.

A Paris et à Lille, le bailleur doit se référer au loyer de référence au moment de signer ou de renouveler un bail. Le montant du loyer de référence dépend de la nature de la location – vide ou meublée – du nombre de pièces ainsi que de la date de construction du logement. Le bailleur ne peut fixer un loyer supérieur de plus de 20% au loyer de référence. On parle de loyer de référence majoré.

Exceptionnellement, le loyer de base peut être augmenté d’un complément de loyer si les caractéristiques du logement le justifient. En cas de litige sur le montant du loyer pratiqué à Paris et en agglomération lilloise, le locataire peut introduire une action en diminution de loyer.

Les nouveaux contrats type de la loi Alur

La loi Alur institue un contrat de bail type. Les nouveaux contrats de location doivent obligatoirement respecter la forme de ce modèle. Les parties conservent la possibilité de rajouter des clauses dans la limite des droits ouverts au bailleur.

Cette nouvelle mesure permet de mieux encadrer les rapports locatifs, en protégeant particulièrement le locataire.

Les modèles sont disponibles en téléchargement, en fonction de la nature de la location : bail pour un logement vide et bail pour un logement meublé.

La loi Alur instaure en outre un contrat de syndic type en copropriété. Les nouvelles mentions obligatoires visent notamment à encadrer la durée du mandat et les modalités de rémunération.

La pratique de facturation d’honoraires supplémentaires est désormais prohibée. Autre nouveauté : le syndic professionnel a l’obligation d’ouvrir un compte en banque séparé.

Fin du bail : le nouveau délai de préavis et le sort du dépôt de garantie

2 nouvelles mesures de la loi Alur assouplissent les conditions du congé donné par le locataire.

• Le délai de préavis réduit en zone tendue. Le locataire doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois au moment de quitter le logement. Ce délai est désormais réduit à 1 mois dans les zones tendues. Le délai réduit à 1 mois est également applicable au bénéfice de certaines personnes dans certaines situations – déménagement pour raisons de santé ou motifs professionnels, bénéficiaires du RSA ou de l’AAH, octroi d’un logement social.
• La restitution du dépôt de garantie sous 1 mois. Anciennement fixé à 2 mois, le délai maximal pour la restitution du dépôt de garantie est désormais d’1 mois. Ce délai s’applique lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais, le bailleur paye des pénalités de retard. Le délai de restitution est toujours de 2 mois en cas de non-conformité des états de lieux.

La règlementation des frais d’agence par la loi Alur

Autre apport de la loi Alur, les frais d’agence dans le cadre de la location d’un bien immobilier sont désormais encadrés. Ce qu’il faut retenir :

• L’agence immobilière fixe librement ses tarifs, mais le locataire ne doit pas payer une somme supérieure au plafond légal. Le plafond est fixé par zone géographique, en fonction de la surface du bien en location.
• Lorsque les frais d’agence sont partagés entre le bailleur et le locataire, le locataire ne doit pas payer plus que le bailleur.

Exemple : pour un appartement de 50 m2 hors zone tendue, le montant maximum des frais d’agence est de 8 € par mètre carré, soit 400 € maximum. L’agence peut facturer plus. Si l’agence facture 1 000 €, le locataire paye 400 € et le bailleur paye 600 €. Si l’agence facture 500 €, le locataire paye maximum 250 €.

Les mêmes règles sont applicables pour la facturation de l’état des lieux d’entrée – avec un plafond différent. Les frais de gestion locative et d’état des lieux de sortie en revanche sont entièrement à la charge du bailleur.

De nouveaux diagnostics lors de la mise en location

Depuis la loi Alur, le bailleur doit faire établir 2 nouveaux diagnostics immobiliers au moment de la signature du bail. Il s’agit du diagnostic gaz et du diagnostic électricité.

A noter : seuls les logements disposant d’installation gaz et électricité datant de plus de 15 ans sont concernés.

Une liste exhaustive de justificatifs de revenus

Pour faciliter l’accès au logement et éviter la discrimination, le décret du 05 novembre 2015 est pris en application de la loi Alur. Il détermine la liste des documents à fournir par le locataire dans son dossier de candidature. Le bailleur ne peut exiger la production d’un justificatif en dehors de cette liste :

• Une pièce d’identité au choix du locataire ;
• Un justificatif de domicile unique ;
• Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle ;
• Les justificatifs de revenus tels que mentionnés par la loi.

L’Etat a mis en place le service en ligne DossierFacile pour simplifier les démarches du locataire.

Retards et impayés de loyers : les apports de la loi Alur favorables au locataire

La loi Alur met en place plusieurs dispositions favorables au locataire en cas d’anomalies de paiement. Notamment :

• Retard de paiement : la pratique contractuelle des pénalités de retard est désormais prohibée, et toute clause du bail qui prévoit le contraire est considérée comme nulle.
• Loyers impayés : la prescription des loyers et charges impayés passe de 5 ans à 3 ans. C’est-à-dire que le bailleur ne pourra introduire d’action en remboursement des impayés passé le délai de 3 ans à compter du défaut de paiement.

De la GUL à la garantie Visale

La loi Alur prévoyait de mettre en place la garantie universelle des loyers (GUL) : bailleur et locataire partageaient les frais à parts égales pour garantir le paiement des loyers. Depuis le 1^er janvier 2016, la garantie Visale vient en remplacement de la GUL. Accordée par Action Logement au bénéfice des jeunes de moins de 30 ans, des salariés précaires et des ménages aux revenus modestes, la garantie Visale couvre gratuitement les impayés de loyers et charges dans la limite des plafonds légaux.

L’allongement de la trêve hivernale

Le contentieux de l’expulsion est vaste et complexe, et la loi Alur vient en préciser les contours, encore une fois en faveur du locataire. Initialement prévue du 1^er novembre au 15 mars, la trêve hivernale dure désormais jusqu’au 31 mars. Concrètement :

1. Le bailleur constate un impayé de loyer.
2. Il demande la résiliation du bail, en application de la clause résolutoire prévue au contrat de location.
3. Le locataire a 2 mois pour payer les sommes dues à compter de la signification du commandement de payer.
4. A défaut de paiement dans le délai imparti, le juge prononce l’expulsion du locataire défaillant.
5. Lorsque l’expulsion est prononcée entre le 1^er novembre et le 31 mars, elle n’est pas d’application immédiate : l’expulsion n’a lieu qu’au terme de la trêve hivernale.

La loi Alur pour un logement décent

La loi Alur vise à favoriser l’accès à un logement décent. Dans cette optique, le texte précise les conditions dans lesquelles les travaux de réhabilitation doivent être effectués. Rappel des règles :

• A l’entrée dans les lieux, le bailleur doit mettre à disposition un logement en bon état.
• Pendant la durée du bail, les travaux d’entretien et de réparation sont à la charge du bailleur, hors menues interventions et travaux justifiés par des dégradations du fait du locataire.
• Le bailleur prend en charge l’organisation et les frais des travaux pendant la durée de la location.
• Le locataire doit laisser l’accès libre au logement pour l’exécution des travaux. La loi Alur précise que lorsque l’intervention dure plus de 21 jours, le locataire doit être indemnisé par le biais d’une baisse de loyer.