Surface habitable : pourquoi et comment la calculer ?

Surface habitable, superficie loi Carrez, surface utile ou encore surface de plancher : à chaque notion son usage ! Vous devez calculer la surface habitable de votre logement si vous le mettez en location. Attention à mesurer précisément les mètres carrés qui constituent de la surface effectivement habitable au sens de la loi… Pour plus de précautions, faites appel à un géomètre-expert : vous évitez une sanction qui pèse lourd sur vos finances. Quelle différence entre surface habitable et superficie loi Carrez ? Quels sont les espaces pris en compte dans le calcul de la surface habitable ? Quels enjeux sur le plan légal ? Toutes les réponses !

Surface habitable, loi Carrez, SHON… distinguez les notions !

De nombreuses méthodes de calcul existent pour évaluer la taille de votre appartement ou de votre maison. Parce que cette superficie importe dans le cadre de transactions immobilières, la loi encadre certaines notions de surfaces. Découvrez, au cas par cas, la surface qui vous concerne…

Vous louez un bien immobilier => surface habitable

L’article 78 de la loi Boutin du 25 mars 2009 introduit une nouvelle obligation à la charge du bailleur. En conséquence, la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est modifiée. Le contrat de location doit désormais mentionner la surface habitable du logement. Vous êtes donc concerné par le calcul de cette surface dans les conditions légales, en tant que propriétaire, si vous louez votre bien.

Calculer vos mètres carrés habitables de votre logement sert à satisfaire à votre obligation d’information au moment d’une mise en location… mais pas que ! Vous utilisez cette notion de mesure pour :

• Réévaluer le montant du loyer au moment de renouveler le bail : la hausse du loyer doit se baser sur les loyers pratiqués dans les logements comparables en termes de surface habitable – entre autres éléments de comparaison. Attention : cette mesure ne s’applique pas à Paris et à Lille, qui utilise le loyer de référence basé sur le nombre de pièces.
• Vérifier la décence de votre logement. Conformément à la loi en effet, votre logement doit avoir une surface minimum de 9 m2 – entre autres critères de décence – pour être proposé à la location. Et c’est la notion de surface habitable qui est prise en compte dans le calcul !

En calculant la surface habitable, conformément aux règles de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation (on vous explique plus loin…), vous évitez les sanctions.

Vous vendez un bien en copropriété => superficie loi Carrez

Souvent confondue avec la surface habitable, la superficie loi Carrez – ou surface privative – s’applique si vous vendez un logement en copropriété (appartement ou maison). L’acte de vente doit en effet mentionner la superficie loi Carrez. Les modalités de calcul loi Carrez diffèrent, à l’avantage du vendeur : plus de surfaces sont prises en compte. Alors que la surface habitable n’inclut pas les combles non aménagés, par exemple, la surface privative les inclut.

A noter : la loi Carrez n’est pas applicable pour la vente d’une maison individuelle. Pour informer l’acquéreur, vous pouvez mentionner la surface habitable, la superficie loi Carrez ou encore la surface utile…

Vous avez fait un investissement locatif => surface utile

La notion de surface utile fait également l’objet d’une réglementation. Cette notion encadrée à l’article R353-16 du Code de la construction et de l’habitation est un élément de calcul du loyer plafond applicable en HLM. Si vous avez fait un investissement locatif dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, vous vous référez à la surface utile pour calculer le loyer maximum.

Le mode de calcul de la surface utile est avantageux : mesurez la surface habitable, et ajoutez la moitié de la surface des annexes – terrasses, loggias, vérandas, sous-sols…

A noter : en pratique, les professionnels de l’immobilier utilisent la surface utile pour estimer la valeur d’un bien.

Vous faites construire => surface de plancher, SHON et SHOB

La SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) sont remplacées par la surface de plancher depuis 2012. Réservée au domaine de la construction, la surface de plancher détermine les mètres carrés à créer. C’est cette mesure qui doit être indiquée sur les documents d’autorisation d’urbanisme.

Vous évaluez le montant de vos impôts => surface pondérée

La surface habitable ne détermine pas le montant de vos impôts : le calcul se base sur la surface pondérée. Vous déclarez aux impôts toute construction nouvelle (extension, par exemple) pour ajuster le montant de vos taxes foncière et d’habitation. L’administration calcule pour vous la surface pondérée sur laquelle évaluer votre niveau d’imposition.

Surface habitable : comment la calculer ?

Vous mettez votre bien immobilier en location ? Découvrez comment calculer la surface habitable à renseigner dans le contrat de bail…

Les éléments inclus dans le calcul de la surface habitable :

Le Code de la construction et de l’habitation définit les mètres carrés inclus dans le calcul de la surface habitable. Globalement, il s’agit des espaces qui peuvent être aménagés par l’habitant.

Surface habitable = surface de plancher – (espaces occupés par des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres)

Certaines pièces, de par leur nature, sont exclues du calcul :

• Les combles non aménagés, puisque l’occupant ne peut y faire un espace de vie.
• Les caves, sous-sols, remises et garages, qui sont destinés à du stockage et non à de l’habitation.
• Une terrasse, une loggia, une véranda ou un balcon, dans la mesure où ces espaces sont réservés à un usage estival.
• Toutes sortes de dépendance – séchoir extérieur et locaux communs, notamment.
• Les pièces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1m80.

L’expert-géomètre pour calculer votre surface habitable :

Vous pouvez tout à fait mesurer vous-même la surface de votre logement ! Vous prenez les mesures au sol, pièce par pièce, et vous les additionnez. Attention à être précis, et à bien respecter les modalités légales du calcul (mètres carrés inclus et espaces exclus). A défaut, vous risquez d’être sanctionné… Pour limiter les risques, vous pouvez faire appel à un professionnel. Le diagnostiqueur agréé et l’expert-géomètre sont compétents pour calculer la surface habitable de votre logement, moyennant rémunération. Pensez à demander un devis en amont, pour éviter les mauvaises surprises !

A noter : vous réalisez des travaux qui modifient la surface habitable ? Entre 2 locataires ou en cours de bail, pensez à modifier le contrat !

Les sanctions en cas d’erreur de calcul :

Si le contrat de location mentionne une surface supérieure d’au moins 5% à la surface habitable réelle du logement loué, vous risquez de voir votre loyer diminuer proportionnellement à l’écart de surface. Votre locataire pour cela doit faire une demande auprès du tribunal compétent.

A noter : si la surface habitable minimum ne satisfait pas aux critères de décence du logement, vous risquez également une diminution de loyer, et/ou des dommages et intérêts au bénéfice de votre locataire…

En faisant appel à un professionnel pour prendre les mesures de calcul, non seulement vous obtenez une mesure conforme, mais en plus vous disposez d’un recours en cas d’erreur. Si le locataire demande une réduction de loyer sur le fondement de cette erreur de calcul, vous pouvez en effet engager la responsabilité du professionnel.

FAQ :

Quelles pièces comptent dans la surface habitable ?

Toutes les pièces qui peuvent constituer un espace de vie pour votre locataire ! La buanderie, le cellier ou encore les placards, logiquement, ne comptent pas dans la surface habitable.

Quelles sont les surfaces habitables d’une maison ?

Tous les mètres carrés exploitables en habitation constituent des surfaces habitables. Il vous suffit donc de déduire les espaces réservés aux cloisons, embrasures et escaliers.

Comment calculer surface habitable d’une maison ?

La loi ne vous oblige pas à faire certifier vos mesures, vous pouvez faire le calcul vous-même. Si vous souhaitez déléguer la tâche, faites appel à un diagnostiqueur agréé ou à un géomètre expert.

Quelle est la différence entre la surface utile et la surface habitable ?

Juridiquement, la surface utile sert à calculer le montant du loyer plafond en habitation à loyer modéré. En pratique, la surface utile permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier. En aucun cas la surface utile ne peut remplacer la surface habitable à mentionner sur le contrat de bail.